“Wij zijn geen hoeraroepers!” Ernst’s Economy for You in exclusief gesprek met Folkert Buiter, initiatiefnemer van de Icedôme Almere (deel 1)

Vandaag is een historisch moment: voor het eerst in de geschiedenis van Ernst’s Economy for You zal een artikel in het Nederlands afgedrukt worden. 

Daar zijn twee redenen voor:

• Ernst’s Economy heeft een exclusief gesprek gehad met de initiatiefnemer van één van de grootste projecten die de stad Almere ooit gekend heeft, in haar korte bestaansgeschiedenis;
  
  
• De inhoud en de consequenties van dit project zijn van belang voor alle inwoners van Almere en voor vele Nederlanders die de schaatssport een warm hart toedragen.

Folkert Buiter, samen met Jakko Jan Leeuwangh de initiatiefnemer voor Icedôme Almere, wilde op vrijdag 18 oktober exclusief spreken met mij over dit state-of-the-art nieuwbouwproject op het gebied van sport en recreatie.

De aanleiding voor dit gesprek was dat ik op 26 augustus 2013 een artikel had geschreven over Icedôme Almere, waarin mij kritisch had uitgelaten over bepaalde aspecten van dit project:

• De geprognotiseerde bezoekersaantallen die mij aan de hoge kant leken;
  
  
• Het draagvlak bij de KNSB en de Friese schaatsers voor dit monsterproject dat gaat concurreren met het geliefde Thialf stadion in Heerenveen;
  
  
• De financiële betrokkenheid van de gemeente Almere en de risico’s die het project voor de bevolking van Almere gaat meebrengen.

We hebben afgesproken in een gezellig café-restaurantje in Almere Poort, op een paar kilometer afstand van het gebied waar de Icedôme Almere gepland staat voor ca. 2016.

Als ik al de indruk had gehad, dat Folkert Buiter een zweverige dromer of een neurotische marketingman is die enigszins buiten de realiteit staat, dan wordt die indruk binnen één minuut na onze kennismaking weggenomen. Hier staat een nuchtere Groninger van oorsprong, die al heel lang met dit plan bezig is en die daarbij niet over één nacht ijs is gegaan.

Ook lijkt Folkert Buiter iemand die naar de meningen en standpunten van andere mensen luistert en hier ook zijn voordeel mee doet, zonder zich van de hoofdzaken te laten afleiden. Hij wil de werkgelegenheid in Almere – zijn woonplaats sinds ca. 25 jaar – en de schaatssport in Nederland een boost geven door een multifunctioneel schaats- en sportcomplex te bouwen dat zijn weerga niet kent.

Wat je ook van de Icedôme Almere vindt, het is een weldoordacht en ook stoutmoedig plan, dat hierdoor alleen al respect afdwingt. In hoeverre het ook een haalbaar plan is, zal de toekomst leren.

In ieder geval zullen we een open gesprek houden, waarbij geen onderwerp geschuwd wordt. Eén uitzondering: Er zullen geen uitspraken worden gedaan over de contractfase en ook geen uitspraken over betrokken partijen en relaties, tenzij deze zelf hebben aangegeven dat ze genoemd mogen worden. AEG - Anschutz Entertainment Group - is één van de serieus geïnteresseerde partijen die wél openlijk genoemd mag worden. Het is echter nog geen officiële partner van het project.

Bovendien geeft Folkert Buiter van tevoren aan dat hij niet is betrokken bij het verkoopproces; hij is vooral betrokken als content-expert, die gaat over de inhoud van het ‘product’ Icedôme.

Folkert Buiter: Icedôme is één complex: rechts topsportgedeelte, links het stadion + recreatieve gedeelte. In het midden komt dit bij elkaar.

Plattegrond Icedôme Almere        

Afbeelding verkregen via: Folkert Buiter van Icedôme Almere

Klik om te vergroten

Er is een 400 meter ijsbaan voor topsporters: het hele jaar open voor nationale en internationale toppers en ‘s avonds voor licentiehouders. Ook een shorttrack-baan maakt deel uit van dit gedeelte van het complex. Daarnaast ligt er een speciale, dedicated kunstrijbaan en ook nog een inline-skating baan met 3000 tribuneplaatsen. Dit is één van de twee overdekte inline-skating banen in Europa en de enige in Nederland.

De wedstrijden die op die shorttrack- en kunstschaatsbanen worden gehouden zijn voor licentiehouders;voor de top gaat het om preselectiewedstrijden. De inline baan is wel geschikt voor het houden van grote wedstrijden.

Ernst: Volgens de KNSB krijgt het Icedôme Almere maar één wedstrijd per jaar gegarandeerd. Voor de overige wedstrijden moet het meedingen. Is dit wel genoeg?

Folkert: De Icedôme Almere mag ieder jaar een keuze maken voor één van de grote wedstrijden. Over het algemeen heb je voor langebaanschaatsen maar één groot, internationaal toernooi per jaar in een land. Hierbij zijn de wereldbekerwedstrijden buiten beschouwing gelaten, want die tellen niet mee als keuzetoernooi. Daarnaast zijn er nog wedstrijden voor het kunstrijden en short-tracken.

Het is zeker dat de Icedôme Almere uit de langebaanwedstrijden de beste wedstrijd mag kiezen. Het kan een keer voorkomen dat we in een jaar geen internationale wedstrijd hebben. Dat is natuurlijk jammer in dat geval, maar voor het overige hebben we altijd de beste wedstrijden.

We zijn voor spreiding van de Nederlandse Kampioenschappen over heel Nederland. Uit de grote wedstrijden hebben we de eerste keuze; de rest zien we dan wel. We bouwen iets goeds en maken ons daarom niet ongerust.

Ernst: Vond u de aanvallen vanuit Friesland niet vervelend?

Folkert: Nee, het liedje van Syb van der Ploeg is geen vervelende reactie geweest, maar moet gezien worden als een ludieke actie. Er zijn een aantal schreeuwers geweest en mensen met hun eigen belangetjes, maar dat waren niet de Friezen en niet de Nederlanders. De meeste mensen – Friezen en Nederlanders – zullen het eens zijn dat een dergelijke bieding voor een nieuwe ijstempel eerlijk gespeeld moet worden. Icedôme Almere praat verder niet over de andere kandidaten. Wij praten over onszelf.

Ernst: Hoe hoog zijn de geraamde bouwkosten voor de Icedôme Almere?

Folkert: Dat is ongeveer €170 miljoen voor de Icedôme Almere zelf en ca. € 15 miljoen voor de grond: hierbij wordt de grond door Almere in erfpacht gegeven. Alle bedragen zijn geraamd +/- 10%, aangezien dit geen relevante afwijkingen in de exploitatiebegroting oplevert. Juist ook omdat dit project niet aanbesteed hoefde te worden, is dit goed te doen. De prijs hoeft niet belangrijk te veranderen.

Er komt een topsporthotel bij inclusief appartementencomplex, ter waarde van €12 - €15 miljoen, inclusief grond. De jaarlijkse kosten voor erfpacht zijn 4.5% van de grondwaarde; dit bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd. Deze prijzen staan echter onder druk: de erfpacht in Amsterdam is bijvoorbeeld veel lager.

Maar dit zijn de bedragen waarvan wij in ons bid-book zijn uitgegaan. Wij willen geen ongeoorloofde staatssteun hebben: dat is helder.

De bouwbedrijven die het bedrijf gaan bouwen zijn BAM Utiliteitsbouw en Van Wijnen (sectie midden-Nederland). Deze maken deel uit van het consortium, samen met Jakko Jan Leeuwangh en Folkert Buiter. Het consortium wordt uitgebreid en wordt dan een CV of een BV. Daarna krijg je een volgende BV voor de ontwikkel- en bouwfase en dan krijg je de eigenaren en exploitanten. Zo is dat gebruikelijk.

Het wordt door ons getrokken, maar zij – Van Wijnen en BAM – doen de relaties met de financiers en de andere partijen.

Ernst: Staan deze partijen garant voor de bouwkosten?

Folkert: Nee, daar is geen sprake van. Zij hebben gesteld: wij kunnen het bouwen voor dit bedrag. Daar staan we voor. De NOS had dit verkeerd begrepen en verkeerd afgedrukt. Die dachten dat BAM en Van Wijnen een garantstelling hadden gegeven.

Ernst: Wie schieten die bouwkosten dan voor?! €168 miljoen, voor de Icedôme alleen, is een aanzienlijk bedrag.

Folkert: Er zijn meerdere partijen die geïnteresseerd zijn voor de financiering van dit project. De primaire lijn is dat een aantal partijen gezamenlijk eigenaar worden van de Icedôme Almere en dit willen leasen, dan wel een convenant aan willen gaan met een exploitant. Ook kan een exploitant het geheel leasen. Er zijn hierbij een aantal varianten mogelijk, maar deze moeten nog worden uitgewerkt.

Zowel voor de rol van financier/ eigenaar of exploitant als voor kandidaten met een intermediaire rol zijn meerdere geïnteresseerde partijen. De komende maanden worden de gesprekken met de exploitanten en financiers afgestemd en afgerond. Deze primaire partijen gaan op een gegeven moment wel om de tafel met de KNSB en de NOC/NSF.

Ernst: Gedurende de bouw moeten toch bedragen voorgeschoten worden?

Folkert: BAM en Van Wijnen zijn gewend op basis van aanbestedingen te werken. Omdat daar bij dit project geen sprake van is, zullen ze tijd en geld kunnen steken in de pré-ontwikkeling en het regelen van deze contractfase die op 1 april afloopt. Het ziet er wat dat betreft goed uit. Wel is het veel werk.

Er zitten allerlei partijen bij die nu nog in de onderhandelingsmodus zitten. Er vinden gesprekken plaats, maar je kunt wel ongeveer nagaan waar het eindigt. Het moet alleen nog wel even gebeuren. Partijen moeten elkaar leren kennen en hun eigen ruimte creëren. Sommige partijen kennen we al goed.

Ernst: Dan is de financiering dus nog niet afgedekt?!

Folkert: Nee, de financiering is pas afgedekt als de handtekeningen worden gezet. Maar de financiering is zeker en het is ook zeker dat de exploitatie rondkomt en dat iemand dat gaat doen.

Eén partij zegt: ik ben geïnteresseerd. De andere partij zegt: ik wil ook investeren. Een andere partij zegt: wij willen zelf eigenaar worden en zelf exploiteren.

Wij praten in een voorkeursvolgorde. Wij kiezen wel die partijen die het beste zijn voor de sport en de accommodatie. Er moet een balans zijn tussen geld en kwaliteit.  Ter wille van het geld waardeloze kwaliteit leveren doen we niet. Als je vraagt: kan het mis gaan?! Dan zeg ik: in deze economie kan alles misgaan, vooral als je geen enkel risico wilt lopen.

Waar mensen aan moeten wennen is, dat het een hoog-technisch en hoog innovatief gebouw is. Het is met niets te vergelijken, omdat zo'n gebouw er gewoon nog niet is.

Mensen zeggen wel: bij iedere ijshal moet geld bijgelegd worden. Maar de Icedôme Almere is geen ijshal alleen. Alles moet multifunctioneel inzetbaar zijn: tot en met de toiletten aan toe, bij wijze van spreken.

Vergeleken met een schaatscentrum als De Uithof in Den Haag, qua grootte en (geprognotiseerde) bezoekersaantallen, is onze business case op jaarbasis erg voorzichtig. Wij zijn 24 uur per dag, oftewel dag en nacht open. Wij willen geen hoera-roepers zijn, maar ons baseren op een verstandig bedrijfseconomisch model op deze locatie.

Ernst: Hoeveel toeschouwers zijn nodig om break even te draaien?

Folkert: Dat kun je niet zo zeggen. Als je uitsluitend naar de topsport kijkt, dan kan een project als de Icedôme niet. Als we alleen topsportfaciliteiten aanbieden, zonder medisch centrum en huisvesting voor onze gasten, dan komen de buitenlanders niet opdraven.

Wij kijken daarom goed naar hoe bv. Calgary het heeft aangepakt met hun nog steeds zeer populaire trainingsfaciliteiten en proberen daar ook een samenwerking mee aan te gaan. Meer landen zijn geïnteresseerd in een dergelijk project in hun eigen land, maar we gaan het eerst hier in Almere doen.

Wij hebben een business case ingediend op basis van 1.2 tot 1.3 miljoen bezoekers. Die komen niet uitsluitend schaatsen. Bovendien kunnen ze bijna de hele dag terecht, gedurende een heel groot deel van het jaar.

Wij rekenen op 200 betalende recreanten per uur en die kunnen ook terecht van 17.00 u tot 20.00: tijden waarbij op normale ijsbanen alleen de verenigingen kunnen rijden. De verenigingen rijden bij ons op het topsportijs, omdat dit tijden zijn waarop de professionals toch niet willen rijden. De recreanten kunnen dan op het recreatieijs ( ook van topsportniveau) terecht.

Wij rekenen op 390,000 recreanten per jaar: dat aantal bezoekers is overigens extern gebenchmarkt op 400.000 recreanten per jaar. En we kunnen tijdens de overblijvende uren op de niet gebruikte banen ook nog recreanten laten schaatsen. Vergeleken met een baan als De Uithof (inc. kartcomplex en andere faciliteiten), bieden wij 2.5 keer zo veel faciliteiten. Hier zal veel omzet uit voortkomen, temeer omdat we beter bereikbaar zijn dan de Uithof in Den Haag): Ongeveer 2,9 miljoen mensen wonen op minder dan 30 minuten rijafstand van Almere en zelfs meer dan 9 miljoen mensen op minder dan 1 uur rijden.  Daarnaast krijgen we ook heel gunstige vervoersfaciliteiten via ons eigen station op 5 minuten loopafstand, waar veel treinen in noordelijke en zuidwestelijke richting langs zullen komen.

Bij 1,2/1,4 miljoen mensen is er sprake van een positief rendement.  Het hangt er overigens wel vanaf binnen welk kader zij de Icedôme bezoeken: recreatie, evenementen, de verhuur van ijs aan buitenlandse teams. Nederlandse teams betalen niets. Wij willen met onze faciliteiten de KNSB helpen in haar wens tot vernieuwing en versterking.

Ernst: verdien je al iets van het stadion terug bij 1,2 / 1,4 miljoen bezoekers per jaar?

Folkert: Je verdient de stadionhuur en de exploitatiekosten terug. Alle kosten zijn gedekt en de exploitant kan leven met een winst van 6% tot 7%. Maar dat zijn de cijfers van april 2013. Inmiddels zijn de geprognotiseerde baten van alle profit-centers opgeteld, op basis van realistische aantallen bezoekers: dan zouden aantallen van 1,8 – 2,5 miljoen bezoekers op jaarbasis mogelijk moeten zijn. De hoeveelheid onderbouwingen, intentieverklaringen en de behoeftepeilingen ondersteunt deze aantallen. De maximale bruikbare capaciteit is 3.5 tot 4 miljoen bezoekers per jaar, maar dan moet je echt 50 tot 60 evenementen hebben op jaarbasis in beide stadions. Dat is echt een uitdaging voor de komende tien jaar

Ook mensen uit de muziekwereld en de televisiewereld willen graag meepraten over de optimale inrichting van de Icedôme Almere, zodat zij ook hun evenementen daar kunnen houden.

Entertainment: we zorgen dat het heel goed wordt, het beste van het beste, want dat heeft resultaat - zie bijvoorbeeld de Amsterdam Arena en Ziggodome. Onze bouwers/ontwerpers (de wereldberoemde ijsbaanontwerper Bert Butter c.s.)  zijn in staat een akoestisch en klimatologisch perfecte ijsbaan te bouwen, die ook geschikt is voor muziekuitvoeringen en andere evenementen.

Icedôme Almere wordt natuurlijk nooit een Ziggodome, omdat dit qua akoestiek bijna een studio is, maar we komen een heel eind in de richting voor andere evenementen. Wij willen en kunnen niet met Ziggodome concurreren, omdat dit stadion zijn specifieke kwaliteiten heeft.

Ook de luchtvochtigheid wordt optimaal voor het schaatsen ingeregeld en het stadion wordt bijna volledig met LED's verlicht, wat heel veel energie scheelt. De warmte die door het publiek wordt opgewekt, wordt hergebruikt. De gehele aanpak is gericht op een zo laag mogelijk energieverbruik. Dit scheelt gauw €750,000 in de exploitatie op jaarbasis, door energiebesparing.

We hebben eerst naar alle gewenste functies en faciliteiten gekeken en we hebben alle mogelijk betrokken partijen gevraagd wat zij over hebben om van de Icedôme Almere gebruik te maken. Mensen blijken volop bereid om hier tarieven voor te betalen waar wij qua exploitatie voldoende mee kunnen. We hebben hierover meer dan 1000 mensen gesproken en niemand daarvan wilde tarieven betalen die veel te laag zouden zijn voor een succesvolle exploitatie.

We hebben gekozen voor dit model: bedrijven moeten geld kunnen verdienen in een multifunctionele accommodatie op de beste locatie. Als we deze combinatie niet zouden kunnen maken of als ik op een minder goed bereikbare plaats zou bouwen, dan zou dit concept niet rendabel kunnen worden.

Almere vormt als zelfstandige "tweede stad van Amsterdam" met deze stad en met Schiphol de Metropool Amsterdam. Dat is belangrijk voor investeerders en internationaal bereik.

Ik heb alle activiteiten geïnventariseerd en ik heb naar de time slots gekeken. Ik heb deze slots ook laten onderbouwen door de partijen waarmee we praten en we verzamelen handtekeningen daarvoor. Deze partijen geven ons duidelijke ideeën over de te verwachten bezoekersaantallen uit die hoek.

Bijvoorbeeld hebben we gepraat met een Amerikaanse kunstrijder die bij ons traint: hij gaf ons verwachte bezoekersaantallen op basis van de benodigde trainingsfaciliteiten en de duur van de training. Hij zei: als je daar de helft van neemt, dan zit je veilig. Hij heeft daar een notitie over geschreven. Hij probeerde iets voor het internationale kunstrijden in Nederland van de grond te krijgen, maar er zijn geen geschikte en beschikbare accommodaties en voorzieningen. De kunstrijder zei: als jij dit heel goed doet, dan moet je er morgen een ijshal naast gaan zetten, omdat er geen exclusieve kunstrijdhal bestaat in Europa, met hierin huisvesting, onderwijs en alle overige voorzieningen.

Wij maken een akoestisch en klimatologisch perfecte kunstrijdhal, omdat daar inkomen in zit. In de verhuur zit inkomen, in wedstrijden zit inkomen en in evenementen zit inkomen. Daar maak je 20% rendement op.

Ook komt er een sportmedisch centrum in: dat wordt veel groter dan wij dachten, omdat het zowel voor topsporters als voor breedtesporters bedoeld is. We werken daarbij ook samen met onderwijs in Amsterdam en Almere. Ook zit er nog kinderopvang in en een fitnessruimte: commercieel en niet-commercieel.

Er komt ook een topsportrestaurant in, waar topsporters uitgebalanceerde maaltijden kunnen krijgen. Als je alle verhuurbare meters gaat tellen, dan heb je het over €1.5 - €2 miljoen per jaar: ca. €300,000 - € 400.000 marge per jaar. Iedereen die hier komt, gaat zijn geld ook aan andere zaken besteden.

Uit een universitaire studie bleek dat het WK afstanden schaatsen 2012 in Thialf qua economische impact 3x zoveel heeft opgeleverd, als waar wij mee rekenen in onze prognoses. Wij zijn dus zonder meer heel voorzichtig.

Er is nog met niemand - ook AEG niet - een contract afgesloten. Alles is wel vergaand voorbereid, maar iedereen wachtte op de definitieve gunning van de Icedôme.

Nu de gunning aan Almere definitief is, zitten we in de contractfase. Onze prognoses zijn zo opgesteld dat professionele exploitanten de ruimte krijgen om het beter te doen dan dat wij van te voren zeggen. We schrijven niet voor wat zij kunnen doen, maar we geven aan wat minimaal haalbaar is: 1.3 miljoen en inmiddels 1.8 miljoen bezoekers.

Als alles normaal verloopt, dan moeten meer dan 2 miljoen bezoekers zeker mogelijk zijn op de middellange termijn en wellicht op den duur zelfs 3 tot 3.5 miljoen bezoekers, als je het heel goed doet: dat zit dan qua bezoekersaantallen tegen de maximale capaciteit aan.

Ernst: komen er nog ontsnappingsclausules in de contracten? Zodat mensen bij tegenvallende bezoekersaantallen er na 1 of 2 jaar toch nog uit kunnen?

Folkert: Niet dat ik dat weet, want ik ga daar niet over. Iemand wordt bijvoorbeeld eigenaar van het pand en betaalt aan de bouwers wat er voor gevraagd wordt, te weten de bouwkosten, ontwikkelingswaarde en een bepaalde marge. Dat gebeurt. De Icedôme Almere en het hotel kosten ongeveer 200 miljoen, inclusief grond (ongeveer). Zoals eerder gezegd zijn er alternatieven mogelijk, maar dat ligt in de handen van onze deskundigen en deskundige derden. De komende drie maanden zal dat worden uitgewerkt.

Ernst: Draagt Almere als gemeente nog kosten bij?

Folkert: Dat mag niet en dat willen wij niet. De gemeente moet het bestemmingsplan uitwerken en onderzoeken doen. Almere moet de te leveren grond bouwrijp maken en ontwikkelen, omdat een gedeelte ook openbaar blijft. Wie het beheer gaat doen, moet nog uitonderhandeld worden.

Almere kan gebruikers en verenigingen steunen met prestatiesubsidies en startsubsidies, maar dan wel binnen de regels van de wet. Het subsidiëren van maatschappelijk belang kan plaatsvinden zonder strijdigheid met EU wetgeving en de Wet Markt en Overheid.

Ik ga er vanuit dat Almere er belang bij heeft om een universiteit te faciliteren, alsmede het Centrum Topsport en Onderwijs (CTO) en allerlei faciliteiten voor top- en breedtesport te steunen, maar dat zijn maatschappelijke subsidies: prestatiesubsidies. Dat helpt organisaties soms over een drempel heen.  Als zoiets als schoolschaatsen door de ouders zelf moet worden betaald, dan gaat dat haast niet zonder steun..

Als mogelijke partner hebben we bijvoorbeeld een busmaatschappij die mensen kan vervoeren tegen sterk gereduceerde tarieven: naar Schiphol, naar de stations en scholen. Hierdoor ontstaat voor sponsors en voor ons een win-win situatie: naamsbekendheid vs. gereduceerde kosten.

Wel is ons uitgangspunt dat Icedôme Almere het beste van het beste moet worden. Je moet heel goed letten op het proces en op de tijd: in 2016 moet de Icedôme Almere open zijn. Dat willen we zelf ook.

Dit is het eerste deel van het interview met Folkert Buiter van Icedôme Almere. Het tweede deel wordt morgen afgedrukt.

Daarnaast wil ik in een vervolgdeel ingaan op de stellingen en prognoses uit dit interview en uit aanvullende, vertrouwelijke informatie die ik heb ontvangen. Ik doe dit separaat om te voorkomen dat het interview met Folkert Buiter en mijn opinies door elkaar gaan lopen.

Wordt vervolgd